不交物業費將列失信記錄 南京物管新規引發爭議
欄目:行業資訊 發布時間:2015-08-07

事關每一位市民的《南京市住宅物業管理條例(草案)》(征求意見稿)在7月上旬公示后,關注度頗高。征求意見稿中關于“欠繳物業費可能要被錄入個人信用檔案”的新規,更是引發大量討論?,F代快報記者發現,網絡調查中對這個新規的反對聲音超過八成。有人認為,將欠繳物業費一刀切地與個人征信掛鉤,對業主來說不夠公平;有人認為,一旦確認欠費就要被錄入征信,似乎過于嚴厲。

欠物業費

將面臨“失信”懲罰

物業費收不齊,是物業公司普遍的“老大難”。據南京物業行業人士介紹,目前南京的普通住宅小區里,物業費收繳率能達到90%的很少,有的小區如果出現業主與物業公司明顯的矛盾的,可能都達不到50%。

在不少小區,物業公司服務不到位,造成物業費收不齊,接著物業公司服務更無法到位……久而久之會陷入死循環,最終以物業公司走人告終。在征求意見稿中,為了解決這個難題,條例的制訂者作出了新的嘗試。在第56條中規定:業主不得以物業企業服務質量未達約定標準為由,拒交物業服務費用。業主有欠交物業服務費用等違反物業服務合同以及違反法律法規、管理規約等行為,經生效判決或仲裁裁決確認的,按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。這條措辭略顯剛硬的規定中指出,物業服務質量不好,并不能成為業主不交物業費的理由。而如果業主欠繳物業費被法院或仲裁委確認,就將面臨“失信”的懲罰。

超八成網友反對

“那種無理由不交費的情況,現在很少了,無理取鬧的畢竟是極少數?!睒虮睒I主宋先生說,在大多數不交物業費的情況里面,業主都是有自己的理由,而且大多是自己的利益受到損失,對物業公司有意見才會拒絕交費?,F在直接認定業主不準不繳費,而且拿個人征信說事,恐怕很難讓人信服。有網友說,如果按照這個規定,業主們想維權就更是難上加難了,因為手上最后的籌碼都沒有了?!叭绻f個別業主是拒繳物業費的老賴,大多數只是拿物業費要與無法令人滿意的物業交涉的武器,現在都這么玩了,以后物業會不會更加為所欲為?”

還有網友表示,如果這條保留,必須對應地制定物業公司如果服務不到位,或者沒有履行和小區業主簽訂的服務合同中的服務項目時對物業公司的懲處條款。

在365網站發起的投票中,對于“你是否贊成業主無權拒交物業費”,有82.11%的網友選擇了不贊成。

不交物業費與個人信用記錄掛鉤,妥不妥?

贊成聲

新規起草組負責人:符合上位法,外地有先例

對于第56條設置的初衷,征求意見稿起草組負責人、河海大學法學院副院長陳廣華教授有自己的解讀。

他表示,在調研中發現,南京一些地方的物業管理走進了惡性循環的死胡同,業主不愿意交費,因為物管企業服務質量不行,不交費之后物管企業怠工,服務質量變得更差……業主、物管企業、政府三方都苦不堪言,老百姓尤其不滿。為了破解這一難題,從上位法看,國務院《物業管理條例》第七條第六項明確規定,業主有繳納物業費的義務。

“業主繳納物業費體現了業主對于小區業主共有財產的管理義務和責任,和物管企業的服務質量不是同一個對等的法律關系。如果物管企業服務不到位,在法律上有救濟渠道,合同法的第107條就有規定。而且,一部分業主交納了物業管理費,另一部分業主拒不交納,實際上也侵犯了已交費業主的合法權益。這一條文規定符合上位法精神?!?/p>

陳廣華說,個人信用記錄是趨勢,立法要和國家法律的框架相接軌。他認為,經生效判決或仲裁裁決確認的才會被錄入個人信用檔案,因此事實上最后會被計入個人信用檔案的是極少部分人。

他還表示,從同類城市的立法來看,上海比南京更加超前,規定了不需要生效判決或仲裁裁決,只要物管企業催繳兩次仍拒不繳費的,就要計入業主的個人信用檔案。南京這次的規定更加審慎。

反對聲

不宜掛鉤征信,很多欠費情況是因物業失責

對于物業費掛鉤征信,澳麗嘉園小區業委會主任鐘世麟的第一反應就是“不合適”。

他指出,在欠繳物業費的情形中,有很多明顯是物業公司的責任,比如說業主在已經繳納相關費用的情況下,車在小區里停放時被蹭;小區業主家中失竊;小區有明顯的違建物業不管;小區的綠化養護明顯不到位等等。

他介紹說,澳麗嘉園小區多年前曾經有一戶業主家中失竊,損失比較嚴重。案件發生后長時間沒有破案,業主針對此事與物業公司交涉,物業公司承認疏于管理,要承擔一定的責任,最后雙方溝通的結果是免除了業主兩年多的物業費?!斑@種情況說明,單方面要求業主全額支付物業費,是沒有道理的,物業公司首先要看自身的管理是否到位?!辩娛厉胝J為,在物業公司普遍管理還不夠規范的背景下,不宜將物業費與個人征信掛鉤。

建議1

物管人員:不宜一刀切,可增加“拒不執行”情形

作為物業公司的管理者,江蘇華門集團物業管理公司總經理吳濤承認,這個條款一旦實施,會對業主拖欠物業費的情況有所緩解,某種程度上物業公司是直接受益者。不過,他也認為,條例不宜“一刀切”。

吳濤說,在物業公司與業主的物業費糾紛上了法院或仲裁委后,判決或裁決結果懸念不大,“99%以上的情況都是業主支付物業費,最多是全額還是打折的問題,因為這當中有合同法的支持?!彼ㄗh說,在大多數官司當中,業主在敗訴后都支付了物業費,這種情況下就沒有必要再錄入征信,畢竟糾紛已經順利解決。

而對于業主不服判決或裁決,繼續當“老賴”的情況,可以動用錄入征信的手段。吳濤表示,法院判決后業主拒不執行的,物業公司向法院申請強制執行時,有的法院執行局因工作太忙,可能會顧不上這種涉案金額小的官司,因此物業公司有時候贏了官司依然拿不到錢,這種情況下用“失信”作為輔助方法為宜。

建議2

業委會人員:能不能只針對“惡意欠費”

正泰大廈業委會主任陳本林同樣覺得“一刀切”的情況值得商榷:“業主如果欠繳物業費,總歸是有各種理由,他們的訴求應當得到尊重。如果這個條款生效,以后只要業主欠費,物業公司馬上告到法院,這種官司可以說一告一個準,業主的訴求尚未得到溝通,就被錄入征信,這對業主來說顯然是不公平的?!彼€認為,現實中認定業主的違約很簡單,那就是欠繳物業費;而物業公司的違約行為比比皆是,但卻不是很容易認定,在雙方權利不對等的情況下,設置制裁業主的規定,打擊面過廣。

陳本林建議說,將物業費與“失信”掛鉤,出發點是好的,但這畢竟只是震懾,而不該成為目的。建議可以將“失信”用于惡意欠費中?!氨热缯f經過物業的多次催收、無明顯理由故意欠繳的、欠費周期較長的等等,并且由法院來認定屬惡意欠費,再考慮錄入征信?!?/p>

解決拖欠物業費

其實沒那么簡單

物業有“瑕疵”

法院判物業費打9折

郭先生是南京玄武區某小區的業主,去年他被小區物業公司告上玄武區法院,要求支付2010年到2014年的物業費5900多元以及滯納金。在法庭上,郭先生表示,自己對小區物業有諸多不滿意,并提交了不少證據。

法院審理查明,物業沒有經小區業委會同意,就在小區的空地上自行劃定了部分機動車停車位,并向業主收取停車費,收費主要用于補貼物業公司的日常開支。物業在小區提供物業服務期間,收支賬目也沒有向業主公開。

物業公司的行為被法院認定為“瑕疵”。按照物業收費與服務水平相適應的原則,法院判決郭先生繳納90%的物業費,且無需支付滯納金。今年3月,南京中院二審維持原判。

“事實上很多欠繳物業費的官司當中,業主都會在法庭上列舉出物業公司的種種問題?!睒I內人士表示,但是由于專業度的問題,很多業主的訴求最終無法作為證據被法院采納,造成被判決全額支付物業費?!暗?,對于像郭先生這樣最終只需要支付9折物業費的情況,是不是也會被錄入‘失信’呢?”這位人士稱,按照新規的表述,郭先生也要成為“失信”,這似乎有些冤枉,希望立法者能夠有所甄別。

溧水出新規要曝光

欠物業費的公務員

執行難,一年下來零曝光

去年溧水在南京全市率先推出新規,于3月1日起,分批對未繳清物業費的業主進行曝光,定期在媒體上公布未繳清物業費業主的樓棟號、姓名和工作單位等。逾期仍不繳納的,物業服務企業可以向人民法院起訴。當時還專門發文明確,先從機關、事業單位工作人員開始,不僅在媒體上曝光,還在其單位通報、小區公示。對于惡意欠費的副科級以上干部,由區物業辦發函至區委組織部和監察局,將其不良行為記入本人檔案,作為干部考核的依據。

那么一年多下來,有公職人員因為惡意欠費被曝光了嗎?昨天,溧水區有關部門人士向現代快報記者坦言,去年,溧水區僅針對宏力花苑、新龍佳苑、美麗新城等4個小區試點,一年多下來,沒有一個人被曝光?!爸饕€是操作起來有難度。由誰來向社會通報?如果以區住建部門的名義,首先這個分量不夠,其次是曝光了人家的隱私,我也不知道他和物業到底有沒有糾紛,是因為物業服務不到位,還是沒有上門收取造成的欠費,這些都會扯皮的。


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