良好的承接驗收造就成功的物業管理
欄目:行業資訊 發布時間:2015-08-07
       摘要 : 《物業管理條例》 的頒布實施,讓物業管理行業的發展走出長期的困惑,明確了物業管理企業的發展方向。條例為物業管理行業的發展提供了七項根本的制度,對于物業管理企業最有利但在以往實踐中最輕易為人們遺忘的就是承接驗收制度。本文從承接驗收的概念入手,論述了物業管理企業如何在工作中與業主、開發企業做好承接驗收工作。

       《物業管理條例》的頒布實施,讓物業管理行業的發展走出長期的困惑,明確了我們的發展方向。條例為我們行業的發展提供的七項根本的制度,筆者認為對于物業管理企業最有利但在以往實踐中最輕易為人們遺忘的就是承接驗收制度。

       通常與物業管理相關的樓宇驗收有三次,第一次是工程竣工驗收,第二次是我們所謂的承接驗收,第三次是對業主交房時的交房驗收。而在這三次驗收中物業管理企業所扮演的角色及其重要性是不一樣的??⒐を炇盏闹黧w是開發建設單位,側重于樓宇主體、基礎的檢查,通常輕易為物業管理企業所忽視。但其實竣工驗收應該作為物業管理企業前期介入的工作項目之一,物業管理企業應該主動參與并協助開發建設單位驗收。通過竣工驗收達到對項目主體、基礎的建設情況的熟悉及對工程質量做到心中有數。對業主的交房驗收,其主體是開發建設單位和業主。但我認為物業管理企業也不應該泰然置身事外,而應該積極地與開發建設單位進行有效的溝通,引導開發建設單位認真對待,發現問題立即解決。相對于以上兩種類型的驗收而言,承接驗收則無可置疑地以物業管理企業為主體。良好的承接驗收將為成功的物業管理奠定扎實的基礎。

一、承接驗收是物業管理企業代表全體業主對物業公共部位、公用設施設備的全面檢查驗收

       物業管理企業認真負責的承接驗收是贏得業主信任的第一項重要工作。我們知道,前期物業管理有一個重要的特征,那就是業主無法參與選聘物業管理企業的過程,而是由開發建設單位代替業主選擇物業管理企業。在這種情況下,由于目前物業管理市場的不成熟,而且物業管理招投標制度貫徹落實不到位,則有可能使業主產生對物業管理企業的不信任。不信任的后果則可能在日后的物業管理過程中小事化大,一些本可避免的矛盾和糾紛的產生成為必然。物業管理若欲贏得業主的信任,就必須在實際工作中切實地以保障業主的根本利益為出發點,逐步培養業主對物業管理企業的信任。而業主無法參與但又非常重要的承接驗收便是物業管理企業向業主表明態度的最好時機。

       以保障業主利益為出發點,認真做好承接驗收工作。從實際工作經驗來看,業主在收房時普遍由于專業知識的缺乏或時間緊迫或意識不到位等原因,往往在收房時只會對自己的專有部分做粗略的檢查和驗收,而很少有人會關注整個物業的公共部位及共用的設施設備。一些存在的問題可能因為業主的大意而忽視,但這種忽視肯定是暫時的。我們常說住宅與酒店的最大區別就在于: 我們住酒店一般都是短暫的一兩天,對于酒店里的任何問題,只要不影響我們短暫的住宿,可能都會為我們所容忍。而住宅則完全不一樣,很多人是傾其上半生的積蓄買房度過下半生,換誰都會對其中任何細節斤斤計較。即便是因為業主的專業知識缺乏暫時發現不了的問題在以后的長期使用過程中亦會逐步暴露。作為管理者,物業管理企業是代表全體業主在入住前進行承接驗收,認真做好驗收是物業管理企業不可推卸的責任和應盡的義務。

二、物業管理企業應引導開發建設單位正確熟悉、面對承接驗收

       開發建設單位對承接驗收的熟悉往往決定承接驗收工作的成敗。因為開發建設單位對承接驗收的正確熟悉會使驗收工作得以順利開展,非凡是開發建設單位對承接驗收的重視將使驗收中發現的問題得以妥善解決。在實際工作中承接驗收的開展并不理想,很多開發建設單位由于沒有正確的熟悉難以認真面對物業管理企業進行的規范的承接驗收,甚至惡意干擾。因為他們認為已經順利通過竣工驗收而沒有必要再做承接驗收,或是對物業管理企業細致入微的逐項檢查難以理解,甚至覺得物業管理企業有意為難。

       事實上,作為物業管理企業我們通常所關注的承接驗收應該是物業公共部位、共用設施設備。至于開發建設單位對專有部分的驗收,物業管理企業應該不折不扣地站在業主的立場上督促開發建設單位為他們仔細檢查,從地面、墻面、頂面,開關、插座逐個試電,所有五金件的檢查,通水通球實驗、打壓,櫥衛閉水等工作,多數開發建設單位對此極不以為然。所以擺在物業管理企業面前的首要問題是如何引導開發建設單位正確熟悉、面對驗收工作,并妥善處理驗收過程中發現的問題,盡量減少業主收房時可能存在的瑕疵。

       物業管理企業對公共部位、共有設施設備的驗收是物業管理企業日后正常開展物業管理工作之必須,因為物業管理企業工作的重點在共有設施設備的維護。假如共有設施設備本身存在缺陷或因為其他原因不能正常投入,勢必直接導致物業管理企業無法正常開展管理工作,無法正常地為業主提供服務,更談不上為業主提供優質的讓業主滿足的服務。另一方面,共用設施設備的缺陷必將導致[FS:PAGE]物業管理企業管理上不可控制的因素增加,輕則增加管理成本,重則引發管理責任事故,給業主和物業管理企業造成直接經濟損失甚至難以彌補的安全責任事故,其后果無法預料。

三、承接驗收最理想的結果: 業主、開發建設單位、物業管理企業三贏

       業主的根本利益得到保障。在物業管理企業全面、認真、負責的承接驗收并得到開發建設單位的積極配合整改后,業主房屋存在的若干問題在收房前得到及時的處理,毫無疑問為業主日后順利地裝修入住奠定良好的基礎,減少了許多不必要的麻煩。此謂“一贏”。

       開發建設單位的美譽度和品牌形象得到提升。許多工程質量方面的問題,即便是因為業主缺乏相應專業知識短期內可能不會發現,但長期的入住后必然會逐步暴露,業主肯定會向開發建設單位要個說法。開發建設單位無理由回避而必須面對,不但要費力解決問題,而且若干問題的暴露會給業主造成對開發建設單位的不信任,其直接后果就是美譽度的下降。開發建設單位可謂“賠了夫人又折兵”。反之,若能在交房前積極配合物業管理企業做好承接驗收,屆時交到業主手里的是無可挑剔的放心房,則開發建設單位的美譽度及品牌形象自然得到提升。此謂“二贏”。

       物業管理企業的后續管理工作得以順利開展。交房后面對業主在使用過程中發現的種種問題,物業管理企業無法簡單的對業主解釋問題的產生皆為開發建設單位之過。況且目前普遍存在的建管不分的局面無法讓業主不把物業管理企業與開發建設單位混為一談。眾多問題無法及時解決必然造成業主對物業管理企業的抱怨和失望,盡管有些問題物業管理企業確實是替開發建設單位受過。究竟冤還是不冤?難以一概而論。若謂之冤,問題確實是開發建設單位造成的,但物業管理企業成了替罪羊。若謂之不冤,物業管理企業未按 《物業管理條例》 開展規范的承接驗收,消極的不作為,受過則理所當然。反之,在認真負責的承接驗收后,盡可能地把問題處理于業主收房前,業主入住后問題少了,物業管理企業工作自然輕松,矛盾糾紛自然減少。物業管理企業才有可能、有時間在如何提高服務品質方面下工夫,業主對物業管理企業的滿足度自然提高。此謂“三贏”。

       良好的承接驗收使物業管理企業、開發建設單位、業主達到“三贏”的理想境地,造就了成功的物業管理,何樂而不為之?


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