美國如何收物業費
欄目:行業資訊 發布時間:2015-08-07

美國公寓的物業叫做COMMON-CHARGES,意思是公共收費,或者是業主共享公寓小區部分的開支收費。不過和國內的制度相比較,美國公寓物業費的制度、收集與使用和國內有諸多不同。

  開發商制定標準

  美國政府并不參與物業費的制度,政府關心的是國家的財政收入,因而只制定購買土地的稅收標準,新蓋的樓一般都有15-20年的減免稅期。

  每一個造樓計劃都必須得到政府的審核。開發商在消費者購樓時要附一本已得到政府批準的該公寓OFFERING PLAN。OFFERING PLAN就是公寓產品說明書,內容包括該公寓地點、結構、材料、單元圖、保修期、買賣手續、地稅減免計劃、價格、物業費以及業主委員會選舉法等等。OFFERING PLAN一經政府批準,開發商就不能改變其中的任何條例,如要改變,必須由律師書寫更改報告(am endment),得到政府司法部門批準方可執行。

  對買房的消費者來說,OFFERING PLAN中的物業費是消費者購房的重要參數。因為買房的價格是一次性的,而物業費卻是永久的。所以,為了吸引大家購房,開發商通常會盡可能將物業費制定在一個合理的范圍內。

  一般來說,開發商會根據水煤電的費率、員工薪資福利、設備維護保養等預算,來制定公寓一年的COMM ON CH ARGES是多少,然后再平均到每個單元每月要支付多少金額。我手上有不少紐約公寓的OFFERING PLAN。比如曼哈頓425FIFTH AVE公寓,該公寓坐落在曼哈頓中城的第5大道上,共60余層175個單元,48個儲藏室,42個酒庫,每年的物業費預算是1769597美元,也就是近177萬美元一年。這些物業費中包括13項基本開支。

  這13項開支的每一項都有幾頁紙的詳細說明,例如員工薪水福利一項中列出,該公寓雇用一名需要免費配給一套入住單元的經理,他的周薪為961.54美元;一名維修工,周薪727.61美元;十二名警衛、清潔工,他們的周薪是660.63美元以及14名員工的傷殘失業保險費28851美元;醫療培訓、資金等費用117853美元,總共合計745031美元。該公寓的人工開支745031美元,占了一年物業費的42%,有些驚人!

  眾所周知,美國的人工費用是很貴的。但一般來說,美國大部分公寓的人工開支只是占總物業費的三分之一。如果公寓的人工開支超出物業費的33%,消費者會思考它的合理性了。

  按照這些明細核算下來,該公寓874平方(相當于80平方米)的單元,每月的物業費就是732.10美元,而1588平方就是1443.69美元,這在紐約,也算得上是相當高的物業費。之所以以此為例,是因為此物業費的構成比例是有代表性的。

  管理公司收費

  物業費的收取是物業管理公司最重要的工作之一,而且這也是質量管理公司的星級標準。

  通常在公寓的OFFERING PLAN中,已經把收物業費的方式、條例、法律責任都寫得清清楚楚。紐約的公寓一開盤,就是說,從開發商賣出第一套單元開始,整個公寓的每個單元就必須支付物業費,沒有售出的單元的物業費由開發商支付,一分錢也不能少。物業費一般都是按月收的。管理公司在每個月的下旬向業主寄發管理費賬單。

  在美國也有向業主收一年物業費的情況。有一位業主要回香港居住一年,她來問是否可交一年物業費,公司同意了,但要求她寫12張支票(每月一張)放在管理公司,在每月初拿一張轉存入公寓銀行賬戶。為什么不把她的錢一次存入銀行呢?第一,這樣做不符合年終財會審計。第二,要付她銀行利息,計算十分麻煩。

  月月收物業費,從財務與管理兩個方面都符合業主利益。它是避免管理公司與業主之間法律糾紛的一項重要規則。

  業主委員會的職責是省錢

  在美國,開發商制定的物業費并不是固定不變的。公寓OFFERING PLAN從政府批準日開始,一般有效期為一年或兩年,以后可以根據公寓實際的運行情況,由業主委員會來進行一些調整,業主委員會重要的任務是監督管理公司,幫助業主省錢理財。還拿曼哈頓425FIFTH AVE公寓作為例子吧,由開發商制定的物業費預算中,包括了一套提供給管理人居住的單元,這套單元一年要耗費眾人的物業費128313美元。不過一年后,公寓業主委員會就有權取消管理人居住的單元,將這套單元出租,這樣一來,不僅每年能省下128313美元,相反可以增加公共基金,為業主減輕負擔。

  出現新合同制定的變更的情況,預算中的第6條——合同服務與易耗品,就發揮作用了。合同服務是指開發商與其他公司簽訂的服務合同,例如電梯、中央冷暖等一些重大設備的維修保養,這些合同費不一定合理,業主委員會有權重新尋找多家專業公司,進行比價,簽署新的合同。

  我在紐約管理的一幢商業大樓,原簽署的消防系統年保修費達12000美元,一年之后,與業主委員會一起尋找新的專業消防保養公司,年服務費只有8000美元,而且比上一家服務更好。這樣我們當然重新做了選擇。

  在美國也有很多人怕買公寓,因為物業費年年漲,美國管理混亂的公寓也很多,《紐約時報》等地方報刊及華文報紙就經??情_發商、業主委員會與業主沖突的故事。比如2006年1月8日,紐約三大華文報紙刊登,中華大廈120名業主在大會上狂轟管理公司與業主委員會主席,要求業主委員會主席下臺,理由是年終的財務報告的支出費用不清。

  我個我認為,這些混亂的故事并不是管理制度問題,其中99%是管理公司與業主委員會執行人的素質問題。從這個角度說,業主要積極參與物業管理十分重要。若公寓財務報告開支不清,若提及明年要漲物業費,個個業主會伸長脖子問,誰動用了我的物業費?為什么?


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